許昌長葛南環(huán)路學(xué)院區(qū)項目
2013-12-16
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一、項目屬性
中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心縣級市、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市發(fā)展順延區(qū)、擁有強(qiáng)勢教育資源、交通便利但生活配套缺乏、以住宅開發(fā)為主的高容積率小型地塊項目。
二、市場情況（截至2013年7月）
1.供求：市場供應(yīng)量大，供應(yīng)產(chǎn)品類型豐富，集中在新區(qū)和鐵東區(qū)；但市場年銷售量小，消化速度慢；
2.價格：各區(qū)域價格相差較大，高價項目多位于新城區(qū)及老城區(qū)繁華地帶，個案屬性明顯；
3.產(chǎn)品：各項目間產(chǎn)品設(shè)計類似，戶型設(shè)計水品較低，缺乏戶型創(chuàng)新，買贈類產(chǎn)品較少運用，在產(chǎn)品設(shè)計上較易實現(xiàn)突破；目前市場主流戶型以改善型三房產(chǎn)品為主；
4.客戶：鐵西鐵東區(qū)域置業(yè)客源來自鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的專業(yè)市場客戶，地緣性非常明顯，南區(qū)和新區(qū)置業(yè)客戶主要為臨近的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及許昌縣、開封等地鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。
三、核心問題
1.如何在周邊配套不完善和無景觀優(yōu)勢，競爭激烈的環(huán)境下實現(xiàn)項目的突圍，構(gòu)筑本項目核心競爭力，實現(xiàn)品牌落地，從而實現(xiàn)價值最大化？
2.市場同質(zhì)化較為嚴(yán)重，如何構(gòu)筑自己的項目核心競爭力，吸引客群在本項目置業(yè)？
四、解決方案
（一）開發(fā)策略
1.通過挑戰(zhàn)者占位，以差異化、全創(chuàng)新產(chǎn)品打破市場，強(qiáng)調(diào)項目特色，增加項目競爭力；
2.以體驗式營銷，制造項目震撼記憶點，注意開發(fā)節(jié)奏的把控，采用小批量、多批次的銷售方式，實現(xiàn)快速銷售。
（二）項目定位
城市休閑文化景觀精品住宅
具有都市魅力、居住功能為核心、濃郁文化和休閑娛樂為特色。
五、服務(wù)內(nèi)容
長葛市住宅、商業(yè)市場全面調(diào)研、開發(fā)策略分析、整體定位、規(guī)劃建議及產(chǎn)品建議、經(jīng)濟(jì)測算
項目進(jìn)度：產(chǎn)品規(guī)劃已定，預(yù)計2014年年初開始銷售。
